2024-08-03

空き家バンクの感想について

昨日に続き、空き家の話をして見たいと思います。地方の自治体が、空き家バンクのサイトを設置している場合があります。そこに掲載されている物件は、比較的小奇麗で、前主が結構な資力があった頃、建てたと思える物件もあります。いわゆる掘り出し物ですね。地方移住を考えている人にとっては納得の行く買い物になるのではないでしようか。自分が興味ある自治体のホームページを検索して見ると良いと思います。

私は、20年程、都会暮らしの経験があり、市街地を囲っている郊外の住宅街も見て来ました。やはり、田舎と比較すると、土地が狭いですね。そういう意味では、地方都市の住宅は、びっくりする位、土地が広いです。色んな条件を視野に入れた上で、検討されるのが良いと思います。

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2024-08-02

空き家問題について

　本日は、このテーマで記事を書こうと思ったところ、ちょうど良いサイトを見つけましたので、リンクして置きます。ここに書かれている通りだと思います。

https://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202306_04.pdf

さて、地方都市の山間部に位置する地域の空き家問題は深刻であると思います。

老朽化し、シロアリが群生し、屋根瓦が苔むしたまま、今にも崩落しそうな家屋もあります。隣地からのクレームに留まっている領域を超えて、その廃屋が老朽化や災害などをきっかけとして、その一部が崩落し、隣地に流れ込む等の事態になれば、損害賠償問題に発展します。きっと、隣近所のおじさんたちが、都会に住むであろう、その廃屋の管理者である子供の所在を突き止め、怒りの連絡が行くことでしょう。これは、民法の土地工作物責任というのがあって、無過失責任です。(民法717条)　この場合、家屋が土地の工作物に当たります。

空き家問題は、今や立派な社会問題ですね。

以下には、民法 - e-Gov法令検索から、関連条文を引用します。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２　前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３　前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

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2024-08-01

晩年の過ごし方

　誰しも、若い頃は勢いがあったりもします。それなりの地位と権力と財力を手に入れた人もいるでしょう。しかし、それは、永遠には続きません。自分の老いに苛立ってみても致し方のないところです。かつて、服従していた人たちも、利害関係があるが故に、狸の振りをしていたのかも知れません。そのことに気付かなければ、苦しむ事になります。残念ながら、人は打算の計算づくめで行動するものです。

　人の世はそのようなものだと達観して、せめて、最後は残された者達に迷惑を掛けないように、終活の準備をすることは極めて自然な事だと思います。そうあって欲しいと思います。

　ここで、例えば、他人から賃借している物件などは、その貸主に返却しなければなりません。これが、賃借物件に加工等を施している場合は、元にあったかたちに戻して、つまり、原状回復をして返却しなければなりません。その物件が加工前は、どういう姿をしていたか等は、残された者にはさっぱりわかりません。それが、書面として、賃貸借契約書等のかたちが残っていれば良いのですが、大概は、口頭上の約束だったりします。そうなると、賃貸人と賃借人側の相続人たちで揉める訳です。だって、先代の者たちがどういう約束をしたのか等は、知る由もないからです。

　そう言う意味で、晩年になったらば、エンディングノートを整理して行くのはとても大事だと思います。そして、財産の承継について、法的に遺言書というかたちで残して置くと言うのが、やはり大事だと思います。私は、その普及活動をして行きます。

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2024-07-31

単純承認かそれとも相続放棄か

　ここで、親が亡くなったとします。特段、親が借金を抱えている様には見えないし、単純承認でもいいかな、と思うケースが普通だと思います。

　例えば、親名義の土地と建物を相続したとします。今後、その家に誰か住む予定があるでしょうか。仏壇や位牌があることから、親戚一同が正月やお盆に集まる時など、一時的に実家に集まる程度でしょうか。普段は、住まないにしても、その維持管理費が掛かりますね。電気ガスなどの光熱費や糞尿処理料や固定資産税も払わなければなりません。庭の草払いもしなければなりません。隣からクレームが人伝いに来るかもしれません。火事や台風などに備えて建物保険も入らない言う訳には行きません。

　やがて、その家も取り壊して更地にした上で、売りに出したいと思う日があるかも知れません。最近の家屋の解体費用は、数百万掛かるそうです。鉄筋鉄骨造りなら、更に上乗せになると思います。更地にした土地が売れる保証があるでしょうか。都会なら、結構、需要はあるかも知れません。田舎は少子高齢化が進み、過疎化しています。売れる保証はありません。

　これが山林、田、畑、雑種地だったらどうでしょうか? 特に、山林は境界問題で紛争に巻き込まれるケースもあります。過去、子孫同士で殺傷事件もあることです。いずれにせよ、維持管理費と隣地関係者との気苦労が掛かって来ます。

　まとめますと、相続に当たって、単純承認するか、あるいは、相続放棄するか、そして、遺産分割協議の内容をどうするか、かなり、大変なことが待ち受けていることが分かります。

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2024-07-30

父が亡くなったのですが長男は養子でした

　この度、父が亡くなりました。相続人は、母と私たち兄弟姉妹の5人を含め、全員で6名です。相続手続で必要となったことから、父の戸籍を市役所で取り寄せたところ、実は、長男が養子だということが判明しました。私たち兄弟姉妹は、全く、このことを知りませんでした。この場合、相続関係はどうなるのでしょうか?

　このような例は、たまにありますね。専門家は、被相続人の出生から死亡に至る連続した戸籍を全て取り寄せることになります。人によっては、複数回、婚姻している場合もあります。

　誰が真の法定相続人であるかを、戸籍を通して確定して行かなければなりません。家族の人が、えっ?知らなかったということもあり得ます。養子縁組の話もあり得ます。

　いずれにせよ、養子は、民法809条により、正当な相続人となります。その相続分も他の兄弟姉妹と同じです。

　以下には、民法 - e-Gov法令検索から、関連条文を引用します。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

第三款　縁組の効力

（嫡出子の身分の取得）

第八百九条　養子は、縁組の日から、養親の嫡出子の身分を取得する。

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2024-07-29

父が認知症なのですが父名義の定期預金を解約できますか

　結論から言いますと、そのままでは、解約出来ません。

　認知症になると、本人がその間に為した契約等は、無効とされる可能性があります。(民法3条の2)　認知症の方と取引をする相手方は、本人側から何時無効主張されるかもしれないということで、非常に警戒します。認知症の方の定期預金の解約の申込に対し、金融機関が警戒するのは、そのためです。そして、後見開始の審判申立を奨める訳です。先の記事母が認知症なのですが父の遺産分割はどうすればいいですか - 南さつま相続・遺言相談室を参照してください。

　第7条の「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者」とは、行為の結果を弁識するに足りるだけの精神能力(意思能力)を欠如するのが普通である状態を言うとされています。判例に示された基準で言うと、およそ7歳未満の未成年者の能力程度と、されています。

　以上のように、本人が認知症になってしまうと、本人の意思表示を要する契約の締結や解除などは、事実上、ストップしてしまいます。現代は、高齢化が進み、このような場面は、実際のところ多く見られます。したがって、それに備える対策が必要となりますね。

　以下には、民法 - e-Gov法令検索から、関連条文を引用します。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

第三条の二　法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

（後見開始の審判）

第七条　精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、家庭裁判所は、本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人又は検察官の請求により、後見開始の審判をすることができる。

（成年被後見人及び成年後見人）

第八条　後見開始の審判を受けた者は、成年被後見人とし、これに成年後見人を付する。

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